疫情影响下的房屋租赁合同问题

〖壹〗、居住用房：对于居住用房，若因出租人主动限制或房屋所在地采取管控措施等导致承租人实际无法使用房屋 ，承租人可提出减免租金请求。若疫情不影响承租人居住使用房屋
，且不存在无法使用房屋的客观情形，则一般不予支持减免租金请求 。总结：在疫情影响下 ，房屋租赁合同的履行面临诸多挑战
。当事人应充分了解相关法律法规和司法解释的规定
，合理主张自己的权益。

〖贰〗 、疫情下房屋租赁合同中，承租人在无事先约定和事后协商一致时 ，能否要求减免租金需视具体情况而定
，可能基于情势变更或不可抗力制度主张减免，但需满足相应条件 ，同时可关注政府规定和借鉴非典相关案例 。

〖叁〗
、合同无“不可抗力
”条款：受政府防疫管控措施影响必须关闭的营业场所：如电影院、运动场馆 、展馆等
，疫情是造成原房屋租赁合同无法履行的直接原因，出租人应当全部或部分减免营业场所停业
、空置期间的租金
。

〖肆〗、承租方是否有权单方解除合同 承租方以疫情为由发出解除通知 ，要求确认合同于2020年2月5日解除。

〖伍〗 、无约定时综合判断：合同目的无法实现：如疫情导致合同根本不能履行（如旅游合同因旅行禁令无法成行），支持解除合同 。合同履行困难但目的可实现：如租赁合同因疫情导致收入减少
，但车辆仍可使用，则鼓励通过变更履行期限
、方式或价款继续履行
。

涉新冠疫情房屋租赁合同纠纷:北京朝阳法院案例

〖壹〗、北京朝阳法院（2020）京0105民初27932号案例中 ，法院判决确认租赁合同于2020年7月1日解除
，出租方返还押金8万元，未支持退还7万元租金的诉请。该判决综合考量了疫情影响 、合同履行情况及双方利益平衡 ，符合法律对不可抗力
、合同解除及公平原则的规定 。

〖贰〗、北京三中院下沉干警在朝阳区望京花园西区下沉期间
，成功调解一起因疫情引发的租赁合同纠纷，具体过程如下：纠纷背景：某餐饮企业因受疫情影响客流量锐减 、营业额下降 ，无法按时交纳租金
，拖欠商业中心两个月租金
。商业中心依据合同约定采取停水停电措施，导致餐饮企业无法正常营业 ，双方因此产生纠纷。

〖叁〗、李亚鹏与房东的纠纷源于2019年其控股公司“北京美丽春天文化传媒有限公司”租赁北京朝阳区一处商业物业用于开办书院
，后因经营调整单方退租，被房东起诉索赔违约金
、租金及房屋复原费用等共计约1000万元 。法院一审判决李亚鹏方败诉 ，需支付违约金及欠付费用合计约400万元；二审维持原判。

〖肆〗、典型案例包括：德保县人民法院判决：某酒店因疫情停业，法院判决免除两个月租金共计30330元；江西省黎川县人民法院判决：个体商户停业期间
，房东减免部分租金700元；北京市朝阳区人民法院判决：茶馆暂停营业期间，租金由双方各承担50%
。

【紫乾普法】受疫情影响的租赁合同法律问题解析

〖壹〗 、因疫情或者疫情防控措施等不可抗力导致租赁合同不能实现合同目的的 ，当事人可以主张解除合同。但在审理时
，应判断疫情和疫情防控措施与合同不能履行
、合同目的不能实现之间的因果关系以及影响程度 。全部或部分免除违约责任：主张违约责任的全部或部分免除与不可抗力造成的影响密切相关
。

〖贰〗、合同成立与生效的区分定义与判断标准合同的成立是指合同订立过程的完成，即主体对合同的内容达成一致意见。其属于事实判断问题 ，着眼点在于判断是否存在合同
，结果只能是成立或不成立 。例如，甲乙双方就购买某商品的费用 、数量等主要条款达成一致 ，合同即成立
。

〖叁〗
、高利贷的认定标准与法律后果根据《民法典》及相关司法解释
，借贷利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍，超过部分即属于高利贷。合法债务部分：未超出LPR四倍的利息及本金受法律保护 ，借款人需按约定偿还 。

疫情期间房东一定要免租吗

〖壹〗、疫情期间房东并非一定要免租
，是否免租需根据实际情况分析，房东和租客可通过协商修改租赁合同 ，但租客无权强制房东减免房租
。具体分析如下：不可抗力与免责规定根据《合同法》，因不可抗力不能履行合同的
，可部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。

〖贰〗 、上海疫情期间房东是否减免房租没有强制性规定 ，主要取决于房东与租客协商的结果
，但特殊时期协商减免房租具有一定合理性 。以下从不同角度进行分析：从租客角度看：上海疫情期间，人们居家管控 ，许多租客收入受到影响
。

〖叁〗
、肺炎期间
，房东没有必须免除租金的义务。具体分析如下：不可抗力免责范围：根据《合同法》第117条，不可抗力可部分或全部免除违约责任 ，但此处的“责任 ”仅针对因不可抗力导致合同无法履行时的违约赔偿（如迟延支付租金或解除合同的违约责任） 。

关于疫情对租赁合同的影响

疫情对租赁合同的影响主要体现在合同履行、租金减免及合同变更或解除等方面。疫情对合同履行的影响 新冠状病毒疫情被定性为不可抗力事件
，对租赁合同的履行产生了显著影响
。在租赁合同中，承租方的主要义务是交付租金 ，而出租方的主要义务是交付可正常使用的房屋。

然而
，对于房屋租赁合同而言，除非疫情导致租期内基本无法正常使用租赁房屋 ，否则通常不会造成合同目的无法实现 。因此，仅当疫情严重影响租赁房屋的使用时
，承租人提出解除租赁合同才可能得到支持
。

在上述两起案例中，疫情防控措施对合同履行产生了一定影响 ，但未达到令合同目的不能实现的程度
，疫情结束后合同均可继续履行，所以承租人无权以不可抗力为由要求解除合同。法官建议近来 ，新冠肺炎疫情对旅游 、运输
、娱乐等行业产生的影响逐渐显现
，预计因此次疫情防控措施引发的租赁合同纠纷会陆续进入司法程序 。

疫情期间,房东给我降了房租

〖壹〗、你作为租户，在疫情期间由于生意不好做 ，拖欠了房租
，但房东并没有采取强硬措施，而是选取了理解和沟通
。最终 ，房东不仅同意你按月支付房租
，还在原先的基础上降低了400元的租金，这无疑是对你当前困境的一种支持和帮助。

〖贰〗 、我租过房子 ，当时也是因为疫情的原因，对方降了房价真的是很感人 。而且还告诉我不用季度交房租了
，一个月一交
。这种情况在我们身边很多例子的。因为严重的疫情，挡住了很多人返程的脚步 。可能远在他乡的他们 ，还会惦念着工作地租住的房子空关着
，不免有些心疼
。

〖叁〗、月16日，广东深圳 ，发生了一件暖心事儿。当天
，某小区租户突然收到房东在群里发的消息：各位住户大家好，感谢大家租住我的房子 ，对我们的支持
，此次疫情确实令大家都挺难的，我在此也表示一份心意 ，给每户一点补助
，单房补助500元，一房一厅补助800元 ，两房一厅补助1000元，直接从4月房租里减免 。

〖肆〗
、近期
，她因为疫情正好过来陪女儿。房东叮嘱他说，“你也是父母的孩子 ，（我）会理解
。我虽然并不大富大贵
，但已退休，没有经济压力 ，特殊时期降点租金
，没什么关系。倒是你，远离父母要好好照顾自己 。