疫情影响下经营性房屋租金减免、合同解除及违约责任

〖壹〗 、受疫情影响房屋无法正常使用
，可减免租金。疫情未影响房屋实际占有使用，只是客流减少影响营业收入的 ，一般不减免租金 。如疫情对承租人营业收入产生重大不利影响
，出于公平原则，可对租金进行适当减免
。承租人因疫情或疫情防控措施导致资金周转困难或营业收入明显减少的 ，不支持出租人解除合同和承租人承担违约责任的主张。

〖贰〗
、受疫情影响
，租客在一定条件下可以要求解除租赁合同或减免租金，但需结合具体情况判断是否符合法律规定的不可抗力或情势变更情形 ，并承担相应举证责任 。疫情的法律性质及适用规则不可抗力：新冠肺炎疫情符合民法通则中“不能预见、不能避免 、不能克服
”的客观情况
，属于不可抗力事件
。

〖叁〗
、部分免除责任：若不可抗力导致合同部分无法履行，违约方仅需对无法履行的部分承担责任。例如 ，因疫情停业导致租金支付困难
，可主张减免停业期间的租金 。公平分担损失：若合同解除导致守约方遭受损失（如房屋空置、预期利益损失），法院可能要求违约方分担部分损失
。

“餐企因疫情交不起房租,··· ”比较高法:支持减租申请!

比较高法针对疫情期间餐企房租纠纷问题 ，明确支持餐企减租申请，并出台多项处理指导意见
，包括不允许房东因临时交不起房租解除合同 、支持酌情减租或调整交租期限
、承租国企和事业单位商铺有免租政策、完全交不起租金支持解约以及明确疫情属于不可抗力等。

符合条件的承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户，比较高可减免6个月房租 。具体减免政策如下：减免对象：2022年承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户
。减免标准：中高风险地区：被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租的 ，减免当年6个月租金。

被列为疫情中高风险的地区
，对承租市 、区所属行政事业单位和国有企业国有房产的服务业小微企业和个体工商户，减免6个月租金 ，其他地区减免3个月 。倡导非国有物业业主与租户协商免租
、减租、缓租。鼓励金融机构对减免租金的出租人给予优惠利率质押贷款支持
。

租赁减免3个月租金的承租人会计处理?

按照旧租赁准则包括小企业会计准则处理：不需要确认“使用权资产
”
，对于存在免租期的经营租赁，只需将租金总额在整个租赁期内（含免租期）进行平均分摊。例如 ，某办公楼租赁期是3年
，前面有3个月免租期，实际租赁时间是36个月+3个月=39个月 。每月应分摊的租金 ，用3年的总租金额除以39个月来计算
，然后计入当期损益
。

会计处理：将减免的租金金额直接冲减当期租赁费用（如管理费用 、制造费用等），无需调整使用权资产和租赁负债。例如 ，原当月租赁费用5万元，减免后实际支付2万元
，则当月确认租赁费用2万元 。

有关条件的租金减免会计处理：租赁人应在满足条件时确认减免金额，并在合同期间按条件到期日进行调整
。具体分录包括：租金减免的确认（借方为租金减免收入 ，贷方为应收租赁款）；实际支付的租金确认（借方为应收租赁款
，贷方为现金）。